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房地产新周期下政策会出现哪些新变化?
发表于:2019-10-17 02:45:36

9月10日,“金块讲堂”分享了主题:房地产市场的十年周期:在新一轮房地产周期下,政策会发生什么新变化?

演讲者:李畅,金融研究所高级研究员,华东师范大学世界经济硕士。他长期从事宏观经济和房地产研究。他曾多次受邀为房地产企业和金融机构提供咨询服务,并接受了许多主流媒体的采访。

以下文字是音频抄本的摘录。

这种共享的内容分为三个部分:第一,梳理房地产政策工具;二是审查房地产政策周期;第三,房地产政策展望。

首先,让我们整理一下房地产政策。

中国的房地产政策通常由中央政府制定,由地方政府灵活实施。

宽大和严厉的程度因地而异,但政策工具大致相同。

有九种常见的监管方式:第一种是利率政策。

过去,抵押贷款利率等于基准利率乘以利率折扣。基准是贷款基准利率,主要受货币政策影响。每次降息和加息都将进行调整。利率折扣将由不同地区的银行决定。一旦确定,整个购买周期不会改变。8月25日,央行发布第16号文件,将抵押贷款利率上调至lpr+ plus点。

Lpr每月调整一次,但抵押贷款利率不是每月调整一次,最短的一年调整一次,或者根据合同保持不变。

新增点在中央银行省级分行的指导下确定。一旦确定,只要贴现率相同,合同期就不会改变。

二是信用政策,包括首付比例、首套标识、贷款期限、贷款金额等。三是购买限制政策,包括户籍限制、社会保障和个人税收限制、婚姻限制等。第四是销售限制政策,规定只有新购买的房产证才能在一定时间后上市交易。现在,它们通常分为五年、三年和两年三个阶段。五是限价政策,包括新房限价和二手房指导价。

更典型的例子是,2017年北京(房地产)规定,只有总价在468万元以下的房屋才能获得第二套普通房屋60%的首付,否则第二套非普通房屋必须按照80%的首付发放贷款,这意味着增加杠杆的空间非常有限。

第六是税收政策,包括交易税、个人所得税、房产税等。第七是住房企业融资政策,包括股权融资、债权融资、住房公积金预付等。第八是土地政策,包括土地供应节奏、土地供应价格、土地改革等。第九是住房保障政策,包括棚户区改造、共有产权住房、保障性住房等。

回顾过去十年的房地产政策周期,我们会发现政策调整后房价呈现明显的周期性波动,基本上是三年的小周期。

在过去的十年里,已经有了三轮循环。每一轮循环分为放松和收缩两个阶段。每个阶段的特征和信号都有明显的规律性。特别是,以前所有松弛周期的历史惊人地相似。

首先,每次放松之前都有一个常规信号:经济不景气,房价疲软。

一方面,宽松政策基本上是由经济下行压力驱动的。2008年是一场全球金融危机,经济增长从两位数下降到一位数。

2011年是欧洲债务危机,经济增长率将突破8%;2014年是经济增长率的转变,很快将降至7%以下。

在宽松周期的转折点之前,国内生产总值增长率通常连续4-5个季度下降。

另一方面,放松政策前房地产市场很差,房价表现也不好。

在2008年、2011年和2014年宽松周期开始之前,交易领域继续出现负增长或低波动,同比下降超过15%。

房价下跌,环比增幅持续收窄2-3个季度,导致增长缓慢。

其次,每个松散的进化都有一个规则的顺序,从局部到全局,从局部到中心,从小到大。

除了2011年的地方微调和货币宽松之外,2008年和2014年的房地产宽松经历了以下步骤:第一,地方监管政策放松,市场活跃;然后,货币政策将被微调或改变,以释放流动性。随着中央主导的信贷政策的放松,购房需求得到充分刺激,并出台了税收激励措施,以进一步刺激住房消费。最后,支持住房企业融资,拓宽融资渠道,保障住房供应。

总体而言,宽松政策的转折点通常是货币政策和信贷政策的放松,这刺激了需求,推动了价格上涨。

第三,每次放松的效果是有规律的:放松很可能会增加,但速度和增加是不同的。

尽管这三项放松措施有所不同,但2008年的主要特点是放松货币政策和大量放水。2011年,它谨慎而宽松,以地方微调为主要任务,并进行适当的货币协调。2014年,随着货币和信贷政策的大幅自由化,宽松政策全面实施。

然而,最终结果非常相似。房地产市场已经升温,房价也开始上涨。2014年的宽松效果最为明显。迄今为止,房价已连续52个月上涨,累计上涨36.8%。

许多城市的房价翻了一番。

从历史上看,目前的经济环境与前三轮宽松周期有些相似:经济下行压力相对较大,2019年第二季度国内生产总值增速降至6.2%,为10年来最低,也低于6.5%左右的底线。

然而,不同之处在于,目前房地产下行压力不大,房价没有下跌,股市不高,政策基调稳定。

首先,房价并不疲软,核心城市已经调整,整体价格没有下降。

2016年“930”新政启动的紧缩周期并未导致房价下跌。

从70个大中城市新建商品住宅价格指数的环比增幅来看,只是在收窄,没有整体下降。

其次,库存没有2014年那么紧张。

上一轮宽松非常激烈,当时股价偏高。中央政府提议大力上市。

但是目前没有这么大的压力。

住宅销售面积2014年超过4亿平方米,2015年扩大到4.26亿平方米,去极化期为23个月,远远高于6-18个月的合理面积。

然而,2018年的销售面积仅为2.5亿平方米,为2013年以来的最低水平,库存压力并不大。

最后,当前房地产政策的长期基调与过去完全不同,这是最重要的。

主调不会轻易改变。在过去的20年里,房地产政策的基调只改变了四次。

2003年,国务院第18号文件首次将房地产业定位为国民经济的支柱产业,并鼓励房地产业的发展。

第二次是在2008年,国务院发布文件,促进房地产市场健康发展,增加经济适用住房建设。

将房地产视为一个民生问题,集中精力建造更多的房子,让人们(603883,古巴)有房子住。

第三是2015年供应方面的结构改革,将房地产视为一个市场平衡问题。主要原因是要建的房子太多,多余的存货需要消化。

第四次是在2016年,当时有人提出,住房不应该是投机,房地产应该被视为一个金融风险问题。主要原因是投机风险太大,应该打击投机需求以抑制泡沫。

中央工作会议不断强调这一点,这种论调可能持续五年甚至十年二十年。

那么,为什么中央政府这次要决定是否要转房呢?我们认为这是一个大循环的结束。

房地产从金融属性中回归原点。

因为现在是50年人口周期的结束。中国急需的房地产人口已经过了高峰期,并将缓慢下降。大多数只需要第一套房的人是20-35岁的年轻人。

根据年龄计算,未来10年大多数主要买家将在90岁和00岁之后。

然而,数据显示,由于计划生育政策的影响,我国的出生人数在1990年至2000年的十年间急剧下降,1990年有2 620万新生儿,2000年只有1 380万。

人口红利的消失将大大减少未来房地产市场的贫困人口,并将直接导致住房需求下降。

参照美国和日本的经验,美国劳动力在2007年见顶,房价在2006年见顶,日本劳动力在1992年见顶,房价在1990年见顶。

还有一些指标,包括高中毕业生人数和登记结婚人数也在下降。

另一个是十年金融泡沫周期的结束。

过去十年左右推高房价的一个重要因素是货币扩张政策给房地产市场带来了大量流动性,房地产不可避免地被赋予投资产品的属性。

从总量来看,我国的m2,即广义货币规模,在过去十年中平均增长了近16%,甚至达到了峰值的26.62%。2008年,我们的m2还不到50万亿元,现在已经超过了170万亿元。

从结构上看,大量流动性已进入房地产市场,新住宅贷款年均增长率达到35%,2008年达到3,500亿英镑,2017年达到5.6万亿英镑。货币扩张推高了杠杆,成为推高房价的另一个重要因素。

随着金融风险一个接一个的爆发和宽松政策的结束,金融业开始好转。

政策面已经开始收紧,流动性基本面也开始收紧。家庭和企业正在去杠杆化。一次洪水政策很难实行,政策意图显然是将流动性与房地产隔离开来。

具体来说,我们将对2019年的房地产政策做出几项判断:

1.货币政策仍然宽松,既有“全面+目标”的降息,也有面向改革的降息。然而,总体货币政策相对受到限制,不会在2015年重复大规模宽松政策。

经济下行压力、金融风险增加和美联储降息为国内货币宽松打开了政策空间。

然而,从央行的声明和行动来看,它不会显著缓解和再次膨胀资产泡沫,因为它只会推迟风险。

目前,央行采取的措施是“全面+有针对性”的降息和以改革为导向的同步降息。

改革后的降息意味着不再直接调整基准存贷款利率,而是利用lpr形成机制间接降低社会融资成本。

换句话说,银行贷款利率应改为mlf利率,然后通过增加一些点数形成lpr。在lpr的基础上,各银行应决定增加一些积分来形成最终贷款利率。

然而,受银行信贷风险控制、房地产市场风险控制和新旧决策的制约,此次市场化改革短期内不会产生直接降息的效果。

9月16日,央行也开始“全面+有针对性”的降息,共释放约9000亿元人民币。

然而,对房地产市场而言,730政治局会议再次强调,房地产不应被用作短期刺激,应严格防止流动性进入房地产。政策意图已经非常明确。本轮宽松主要是为了引导资金流向房地产企业,而房地产不是目标范围。

货币宽松政策对房价略微有利,只需要旺盛需求的核心城市将略有增加,而其他城市则毫无用处,尤其是房价在早期就透支的三线和四线城市。

2.抵押贷款利率改革后,它不能更低,而是更高。

央行发布16号文件,宣布新的住房贷款政策:首套贷款利率不低于同期贷款利率下限,二套贷款利率不低于贷款利率下限加60个基点。

总的来说,影响不大,但总体趋势更为严格,第一套公寓的利率不能下调。

8月20日,最新的lpr报价为4.85%,分别相当于第一次和第二次抵押贷款利率4.85%和5.45%。7月份,第一按揭贷款和第二按揭贷款的平均利率分别为基准利率的5.44%和5.76%,分别为基准利率的1.11倍和1.18倍,变化余地很小。

在“住房不投机”的基调下,新的抵押贷款利率政策有下限也没有上限,利率可能会更高。

因为与之前4.90%的基准相比,第一套住房的抵押贷款利率相当于9.9%,只有1bp的微小变化,但第二套住房的抵押贷款利率要严格得多,分别为1.1倍、5.39%和5.45%,上升了6 bp。

根据新标准,原城市按揭利率享受优惠,将上调。

例如,在上海(房地产),7月份第一笔公寓贷款的平均利率为4.84%,低于4.85%的低利率水平。在10月8日前签署合同贷款更明智。

这种抵押贷款利率可能会在城市上升或引发小规模爆发,但其他城市影响甚微。

3.“地方政府的主要责任”得到加强,不同地区的政策明显分化。

中央经济工作会议提出的“主要责任”实际上要求每个城市根据自己的情况管理自己的房价和市场。

城市可分为两类:第一,早期收紧力度大、房价泡沫相对较小、长期需求相对较强的核心城市。这些政策基本保持稳定,允许市场随着宏观货币环境的放松而实现自动宽松,如北京、上海和深圳(房地产)。

其次,在短期房价下行压力明显、长期需求疲软的非核心城市,政策可能会放宽,比如菏泽取消销售限制。

4.一些城市谨慎放宽销售限制。

菏泽将率先取消销售限制,主要是因为它高度依赖土地融资。2017年,土地出让金在地方一般公共预算收入中的比重将达到118%,限制政策对其财政压力有很大影响。

同时,2017年菏泽棚户区开工18万套,占山东省的四分之一,居全国首位。

棚户区改革政策的收紧,使得菏泽房价难以维持过快上涨。菏泽是一个四层城市,人口外流,库存高,经济下滑。因此,有必要放宽支持房价的政策。

然而,对销售限制的总体控制仍然相对严格。河南省开封市(房地产)7月份发布文件取消限制,并立即撤销,这表明放宽限制对市场影响很大,不会轻易放宽。

5.一些城市开始放宽价格限制。

衡阳(房地产)发展改革委和住房和建设局于2018年底联合发布文件,暂停实施商品房一年限价政策。衡阳被认为是全国第一个取消价格限制的城市,但文件很快被撤回,表明各地仍对放宽价格限制持谨慎态度。

2019年初,佛山(房地产)开始悄悄取消限价令,虽然没有官方文件,但已经默认各区打破限价令的“红线”。

今年2月,阜阳春节后首次取消了价格限制。土地出让公告中取消了限价条款,这意味着住宅创价不受土地出让的限制,将根据市场价格进行调整。

今年5月,北京还出售了没有价格限制的地块。

随着房地产市场逐渐降温,房价面临压力,限价政策的必要性越来越弱,可能会逐渐退出。

6.一些城市已经放宽了购买限制,但他们不会完全取消。

这些限制将继续,而且不能完全取消,但这并不妨碍一些城市放松限制。

一是放宽定居条件。

4月,国家发展和改革委员会(NDRC)颁布了新的户籍政策,建议对居住人口在300万至500万之间的一类大城市,应全面放宽定居条件,并完全取消对重点群体定居的限制。

对于特大城市来说,调整和完善整体定居政策,大幅度提高定居规模。

预计许多城市将降低定居门槛,这相当于在大城市变相放宽购买限制。

二是缩短社会保障期。例如,广东省珠海市(房地产)已将社保缴费年限从5年缩短至1个月、3个月和1年。

另一个是放宽补充付款的限制。例如,杭州(房地产)在2018年底出台了一项新政策,允许拥有海外户籍的居民总共缴纳三次社会保障费或税款,这实际上相当于放宽对外国人的限制。

7.增加税收激励。

今年,减少税收和费用的努力有所加强。新实施的税法将抵押贷款利息作为个人所得税的特别扣除。根据每月1000元的配额扣除额,我们简单计算出扣除额约为按揭利率的97%。

然而,这种配额扣除方法仍然比较粗糙。参照国际经验,"一刀切"的配额扣减还有进一步优化和调整的余地。

除了特别扣除之外,一些城市已经降低了住房交易税,几乎将增值税附加税减半。例如,上海个人住宅销售的增值税附加税从11%下降到6%,深圳从12%下降到6%,广州(房地产)从12%下降到6%。

8.房地产企业融资渠道整体收紧。

在去杠杆化和强有力监管的背景下,2018年房地产表内外融资受限,整体融资环境紧张。

预计2019年住房融资将保持非常紧张。

7月,房地产信托融资和美元债务融资监管再次收紧。一些信托公司接到中国银行保险监督管理委员会的指示,要控制房地产信托业务的规模。

7月,NDRC第778号提到,从海外美元债券筹集的资金只能用于替代明年到期的中长期债务。

今年8月,中国保监会还发布文件称,将对32个城市的银行房地产业务进行专项检查,重点检查房地产信贷规模较大或相对较高的机构,严厉查处各类挪用资金进入房地产行业的违法行为。

在融资全面收紧的背景下,房地产公司必然会加快步伐,确保销售回报。

我们还可以看到,一些房地产公司加大了提供折扣和促销的力度。

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