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金九未现,2019年4季度全国“买不买房”9大看点
发表于:2019-10-17 12:42:38

各种新闻报道都非常关注房地产市场,因为在历史上,从9月到10月,房地产市场曾经占据了全年房地产市场最重要的比例。然而,随着气候的变化和混凝土对温度要求的变化,房地产调控对2009年后市场周期的影响远远大于购房者的自发行为。此外,10月份的长假也使得一线和二线城市很难有更明显的购买趋势。

2019年,房地产市场也将吸引市场的注意力,尤其是在长假期间。长假整体楼市稳定,市场逐渐出现持续下滑的现象,原因是网上签约数据滞后,没有采取综合市场数据。总体而言,在此期间,大多数城市暂停了在线签名。

从目前房地产市场整体来看,增速明显放缓,部分地区房价有所下降,但主流仍在上涨。

官方数据的前八个月也是如此:

1-8月,商品房销售总额95373亿元,同比增长6.7%和0.5个百分点。其中,住宅销售增长9.9%。

仅从8月份的数据来看,与去年同期相比,有小幅上升的趋势。

那么,2019年第四季度“买不买房子”的十大亮点是什么?

1.在接下来的几个月里,是否买房子,肯定取决于lpr的变化。

一年期lpr跌至920,代表利率下降。购房者已经可以看他们的房子了。

目前,全国抵押贷款总量基本稳定,没有太多明显的波动。大多数银行仍在正常放贷,利率几乎没有微调。从全国主要一线和二线城市来看,目前的利率水平与2019年第二季度相比略有波动,但80%以上的城市仍然保持着过去两年的最低利率。目前,所有城市的抵押贷款利率与2018年第四季度相比并没有上升。

最初,这些银行也没有房地产贷款业务。归根结底,房地产贷款业务集中在几家大型国有银行。当市场繁荣时,一些外资和股份制银行也会因为资本成本而布局。然而,归根结底,90%以上的市场份额是在几家大银行,如建立工农外交关系。这些银行的利率和贷款代表了市场。

人们普遍认为,在过去一年左右的时间里,在购买住房的短期贷款方面,贷款确实收紧了,但如果你看看当前基准利率与2014年的对比,这仍然是一个绝对低利率的时代!

从趋势来看,降息肯定会越来越明显。除了少数几家大银行,其他银行的抵押贷款政策没有市场意义。

2:那些住宅企业还在征地吗?

从征地企业的构成来看,民营企业较少,国有企业较多。总的来说,资本成本已经成为企业获取土地的主要决定因素。政策的不断收紧导致抢夺土地的住房企业数量减少。然而,从企业构成来看,仍有企业积极接管土地。

从土地交易来看,8月至9月,许多以二级为主体的城市住宅小区的地价都有所下降。

总体而言,房地产企业的资本链严重分化,大多数企业仍处于降低杠杆的阶段,尤其是那些在2016年左右购买了大量土地王的企业,这些企业最近几乎没有占用土地。

中型房地产企业已经成为征地企业的主流。房地产市场依赖土地收购融资。当融资困难时,土地变得越来越受欢迎。

3.企业的融资怎么样?

2019年9月10日,龙湖集团控股有限公司宣布,已与花旗、高盛、海通国际、汇丰、摩根士丹利、巴克莱和CICC就2029年到期的年利率为3.95%的优先股达成收购协议。

龙光房地产价值1亿美元的优先票据以6.9%的年利率于2024年到期

上海以3.95%的利率发行11.5亿元公司债券。

建发地产发行的13亿公司债券最高年利率为4.18%

金茂对20亿公司债券的投资将以3.65%的年利率在上海证券交易所上市

尽管媒体报道称,房地产企业很难筹集资金,但最近一些房地产企业的融资成本大幅降低,尤其是在9月份。甚至多重融资成本也在4英镑左右。这是近年来的最低点。

市场差异显而易见。总体而言,市场部门住房分配企业的融资难度最近有所增加,但大多数企业的融资成本仍然稳定。对于经营稳定的企业来说,降低融资成本仍然是一种趋势。

然而,对于杠杆率高的企业来说,融资压力最近有所增加。

4.政策将如何改变?

2019年9月,特别是9月,房地产监管的政策内容如下:

9月份,国家房地产监管政策仍在加紧出台。9月份,国家房地产监管政策在一个月内发布了48次。尽管8月份不到60次,7月份不到56次,但2019年房地产监管政策的总体力度仍创历史新高。

(1月68日、2月21日、3月15日、4月60日、5月41日、6月46日、7月56日和8月60日)

2018年前9个月,房地产调整数为385次。从房地产监管的政策力度来看,2019年前9个月共有415项房地产监管,平均每个工作日有2项以上的房地产监管,创历史新高。

2019年是房地产政策最密集的一年,而在房地产政策的内容中,过去很少提及的房地产金融风险在2019年被密集提及。累计来看,中央部委在2019年发布了25项讲话或政策,呼吁关注防范房地产金融风险。

5:世界各地的土地市场怎么样?

房地产城市的土地销售仍然值得关注!

土地市场继续保持高水平运行。到2019年9月,土地市场上的50个主要城市将出售3.14万亿元土地,同比增长18.1%。其中,有9个城市出售土地价值数十亿,最大的是杭州2289亿,苏州1390亿,上海1326亿,北京1224亿,武汉1198亿,天津1177亿,南京1153亿,宁波1084亿,重庆1070亿。

6:各地市场的差异化!

回家的购房者停滞不前。总体而言,2019年,返乡购房者的热度明显下降,买家变得更加理性。与去年相比,大多数三线和四线城市的市场交易已经开始降温。不要在人群中买房子。普通人买房时必须考虑逃逸指数。如果他们卖不出去有什么用?因此,对于普通人来说,买房的首选是有校区和地铁的住宅,其次是市区的住宅,第二是郊区的住宅。(对北京来说,城市商业公寓的价格优势现在是显而易见的,这也是可以考虑的。)

将来,城市水平的概念不再有效。第一行、第二行、第三行和第四行之间的划分没有什么意义。相反,城市圈和城市群将成为房地产投资的热点。买房取决于北京、上海和深圳。

不要因为单价是100,000就太贵,不要因为单价是10,000就疯狂购买。即使总价格一样好,城市地区的小房子比郊区的大房子更有价值。

从市场差异化的角度来看,2019年的热点主要体现在一线和二线城市的春天。然而,在随后市场政策变化的压力下,市场已经走低。

7.宏观经济政策

房地产是市场经济和计划经济,但归根结底是信心经济。

房价不会持续上涨,但趋势是对普通人来说,唯一能抵御通胀的就是买房。

8:买房是赌博。尽管每个人都想赚钱,但复制到底部的可能性太低了。它将在2015年初和2009年被取消。在2012年初和2014年底,这四次的底部被发现是对的,但也卖对了。这太难了,在未来高房价的情况下,波动的速度会加快。

9:不要购买2018-2019年突然飙升的未上市公司房产!

房地产企业的生命线是融资。对这些企业来说,只有编造自己的销售数据,才能从金融机构获得资金。尤其是资本链紧张的企业和销售排名大幅上升的企业,应该尽量不要购买自己的房子。尤其是对于未上市公司。

房地产的波动在未来会加速,但购买高质量房子的风险肯定会很小。对于在一个城市中有两个以上质量问题的开发商,尽量不要购买!

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